写字楼物业仍然是商业地产贷款的最大痛点。 不断增加的贷款压力导致拖欠率增加，而随着贷款机构持续延期和修改，拖欠率不断上升。 因此，计划于 2024 年底到期的商业房地产贷款金额猛增 41%，达到超过 9000 亿美元。

商业写字楼物业和相关贷款困境继续困扰着美国银行业，而且这种幽灵可能会持续相当长一段时间。

去年一系列银行倒闭后，对商业房地产贷款风险的担忧在过去一年里震动了许多地区银行的股价。利率上升使得借款人再融资变得更加困难，而房产价值的下降只会让事情变得更加复杂。

根据研究公司 Trepp 的数据， 2 月份所有商业官方抵押贷款中有约 6.63%出现拖欠，比 1 月份上升 33 个基点 (bps) 。

这一增幅反映了过去 12 个月的平均月度增幅；特雷普的报告称，一年前，所有办公楼抵押贷款中只有 2.38% 存在拖欠情况。1

不断上升的贷款压力反映出美国写字楼市场已连续八个季度面临需求下降。2024 年伊始，写字楼空置率达到 19.7% 的历史新高。2

美国银行首席执行官布莱恩·莫伊尼汉 (Brian Moynihan) 本周在接受彭博电视台采访时表示：“商业房地产正在缓慢燃烧——典型的燃烧。 ”3

写字楼贷款“靠借来的时间生活”

然而，这场大火的燃料主要来自尚未从疫情中恢复的办公物业，以及那些可能永远无法恢复的办公物业。

高盛分析师在本周的一份报告中表示，“写字楼抵押贷款是靠借来的时间生存的”。

高盛指出，随着贷款压力的加大，现有债务的延期和修改已将计划于 2024 年底到期的商业房地产贷款金额推至 9,290 亿美元。比一年前增长了 41%。

尽管银行提高了商业房地产贷款损失准备金，但高盛预计调整趋势将持续下去，至少目前如此。不过，银行可能无法承受持续更长时间的浪潮。

高盛表示：“写字楼价格和净营业收入增长的持续下行压力可能会促使借款人战略性违约，而资产负债表受限的贷款人继续修改和延长贷款的能力可能会随着时间的推移而减弱。”

写字楼贷款困境可能不会蔓延

Trepp 的月度更新显示，整个商业房地产市场的拖欠率上升了 4.71%，高于一年前的 3.12%。这几乎完全是陷入困境的办公市场的结果。

零售拖欠率下降至 6.03%，低于一年前的 6.75%。相比之下，多户家庭和工业拖欠率与一年前相比基本保持稳定，这些行业的拖欠率分别低于 2% 和 1%。

高盛淡化了写字楼销售不佳和房产价值下跌影响商业地产市场其他领域的可能性。

此外，该投资银行指出，与2008-09年全球金融危机和20世纪80年代储蓄和贷款危机之前相比，银行的资本状况仍然更加强劲。